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第0期:企业合规风险提示(二)——--疫情时期劳动保障篇(三)

2020-06-23 14:53:17
阅读:509
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企业合规风险提示(二)——--疫情时期劳动保障篇(三)
本期对话:

  二、法院不支持开发商顺延交房的案件情况

  1.商品房预售合同签订时间在疫情防控期,合同约定的交房时间在疫情防控期之后,疫情防控并未对开发商按时交房造成实质影响,开发商无权主张顺延交房。

  [案例索引]张晓薇与上诉人沈阳新中城房产开发有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案(2005)沈民(2)房终字第802号

  法院认为:新中城公司提出的“非典”疫情属于不可抗力,应免除新中城公司违约责任的问题。虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情,但新中城公司在与张晓薇签订《协议书》时(2003年5月 26日)应当预见“非典"疫情可能对其正常施工造成影响,但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付张晓薇,且新中城公司自认“2003年9月初,工程基本完工,只差验收”,其在2003年9月26日与张晓薇签订的《商品房买卖合同》亦约定交房日期为2003年9月30日前”,表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响,故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任,所以新中城公司的此项上诉主张,本院不予支持。

  2.商品房预售合同签订时间在疫情防控期内,疫情防控并非不可预见,不构成不可抗力,开发商无权主张顺延交房。

  [案例索引]上海新昌房产经营有限公司与魏敏商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书(2006)沪二中民二(民)终字第1006号

  法院认为:非典影响期内双方签订商品房预售合同,非典流行不属于不可抗力,新昌公司要求扣除延期交房7天的理由不成立。

  3.商品房预售合同签订时间在疫情防控期之后,疫情防控不会对开发商按时交房造成影响,开发商无权主张顺延交房。

  [案例索引]重庆银昌房地产开发有限公司与仲曼佳商品房买卖合同纠纷上诉案(2005)渝一中民终字第3090号

  法院认为本案合同签订于2OO3年10月,重庆受非典影响是在2003年4月至6月,因此“非典”影响不能成为.上诉人免责的事由。

  由此可见,虽然肺炎疫情构成不可抗力可以作为免责事由,但开发商并不必然可以顺延交房,还需注意如下事项:

  肺炎疫情应发生在商品房预售合同成立之后,合同履行过程中。如在合同签订之前,或者合同签订时已发生肺炎疫情,则肺炎疫情不属于不可预见的情况,不属于开发商主张免责的理由。

  肺炎疫情应实质影响到开发商按时交房的合同履行,开发商才能主张免责。

  开发商因肺炎疫情不能按时交房应当及时通知购房者,以减轻可能给购房者造成的损失,并提供相关证明。

  91.开发商交房风险的应对建议

  结合上述案例检索的情况来看,开发商并不能简单将肺炎疫情归结为不可抗力从而主张顺延交房无需担责。

  因此,我们建议开发商在应对此类交房纠纷时,应根据项目实际情况考虑肺炎疫情对延期交房造成的影响,提前做好应对准备,注重收集并妥善留存好相关证据。核查开发商与购房者签订的商品房预售合同。

  重点关注商品房预售合同涉及的签约时间、交房时间、逾期交房违约责任、不可抗力的约定情况,合同有约定的优先适用合同约定。

  收集肺炎疫情构成不可抗力的证据。

  例如:政府通知延长假期、延迟复工的相关政府文件,施工企业停工通知等。开发商及时通知购房者因肺炎疫情要求顺延交房的证据。

  例如:开发商书面通知购房者关于受肺炎疫情影响延期交房的通知书。收集开发商确因受肺炎疫情影响无法正常履行合同的证据。

  例如:施工承包方出具的项目延期施工的情况说明、监理方出具的项目延期施工的监理日记、施工人员因确诊或疑似新型肺炎而隔离救治的医院证明、项目供应方出具的因受疫情影响无法按时供货的证明等。

  及时测算延期天数及逾期交房违约金的金额,提前做好财务测算,以便作为后续如有诉讼纠纷的损失评估以及与购房者沟通谈判的考量依据。

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